เช็คความพร้อม ก่อนซื้อคอนโดอย่างไร? ให้ผ่านฉลุย

29 Jun 2020
เช็คความพร้อม ก่อนซื้อคอนโด

ช่วงนี้ใครที่กำลังมองหาคอนโดเพื่ออยู่อาศัย เช็กความพร้อมหรือยังว่าคุณพร้อมแค่ไหน? มนุษย์เงินเดือนอย่างเรา คงคิดว่าการมีคอนโดเป็นของตัวเองมันดีกว่าการเช่าอพาร์ทเม้นท์ แถมต้องเสียเงินไปเปล่าประโยชน์ จึงตัดสินใจซื้อคอนโด เพื่อจะได้มีสินทรัพย์ที่เพิ่มมูลค่าได้ แต่ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อเพียงแค่เหตุผลนี้อาจยังไม่เพียงพอ เรามีวิธีเช็กความพร้อมก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดมาฝาก 

 

เช็คความพร้อม ก่อนซื้อคอนโด

1.รายได้ พอที่จะผ่อนไหว

ตรวจสอบความพร้อมของคุณก่อน ถ้าหากทุกวันนี้จัดการการเงินในแต่ละเดือนไม่ได้ เงินสำรองยามฉุกเฉินไม่มี หากต้องตัดสินใจซื้อคอนโด นั้นหมายถึงคุณจะมีหนี้ค่าผ่อนคอนโดเพิ่มเข้ามา จะสามารถผ่อนต่อจนหมดได้ไหวไหม ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดลองมาคำนวณรายได้ต่อเดือน ซึ่งตามหลักมาตรการของการมีหนี้ที่สามารถชำระคืนได้จะต้องไม่เกิน 35-45% ของรายได้ และหนี้ที่เกิดจากค่าใช้จ่าย เช่น ค่าบัตรเครดิต ไม่ควรเกิน 20% ของรายได้ โดยลองคำนวณจากรายได้ ยกตัวอย่างเช่น หากคุณมีรายได้ 20,000 บาทต่อเดือน ช่วงนี้มีภาระผ่อนโทรทัศน์ เดือนละ 1,200 บาท จะเป็น (20,000 x 40%) – 1,200 = 6,800 นั้นหมายความว่า ความสามารถในการผ่อนคอนโดต่อเดือนของคุณจะอยู่ที่ 6,800 บาท ตามการประเมินเบื้องต้น ซี่งเป็นเพียงการคำนวณให้เห็นว่าคุณสามารถผ่อนคอนโดได้เดือนละเท่าไหร่ โดยไม่หนักหนาจนเกินไป


2.จัดการหนี้สินให้หมด 

ก่อนที่จะเข้าไปขอกู้สินเชื่อในระยะเวลาช่วง 3-6 เดือน ไม่ควรมีรายการผ่อนสินค้าคงค้าง เพราะทางธนาคารจะต้องส่งตรวจเครดิตบูโร ดังนั้นควรเคลียร์ภาระหนี้สินให้หมด หากพูดถึงหนี้ที่มีผลกระทบต่อการยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร ผู้ให้สินเชื่อจะแบ่งหนี้ออกเป็น 2 ประเภทคือ

- หนี้ที่ธนาคารมองเห็น คือหนี้ที่ทางธนาคารผู้ให้สินเชื่อสามารถตรวจสอบประวัติการชำระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อได้จากเครดิตบูโร เช่น การชำระค่าบัตรเครดิต เป็นต้น

- หนี้ที่ธนาคารมองไม่เห็น คือหนี้ที่กู้ยืมนอกระบบ ซึ่งอาจมีการคิดดอกเบี้ยเกินกว่ากฏหมายกำหนด รวมถึงค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ หนี้เหล่านี้ทางธนาคารผู้ให้สินเชื่อจะไม่สามารถตรวจสอบได้ แต่ผู้ขอสินเชื่อสามารถตรวจสอบหนี้ของตัวเองได้เพื่อไม่ให้เกิดการทับซ้อนของภาระหนี้สิน


3.ควรมีเงินติดในสมุดบัญชีธนาคาร

ในช่วง 3-6 เดือนที่จะขอกู้สินเชื่อควรมีเงินคงเหลือติดบัญชี ซึ่งไม่ควรกดออกมาทั้งหมด ทันทีที่เงินเดือนออก เพื่อสร้างประวัติทางการเงินให้ดูดีมีความน่าเชื่อถือ โอกาสที่จะได้รับการอนุมัติก็สูงตาม

 

ค่าใช้จ่ายที่ควรรู้?

ค่าใช่จ่ายจ่ายครั้งเดียว

  • เงินจอง คือการวางเงินประกันเพื่อแสดงสิทธิ์ของผู้จะซื้อทำการขอจองห้องชุดไว้ การวางเงินจองโดยประมาณจะอยู่ที่หลักพันถึงหลักหมื่น ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดหรือกลยุทธ์ทางการตลาดของคอนโดนั้นๆ
  • เงินทำสัญญา เป็นการทำสัญญา “สัญญาจะซื้อจะขาย” ระหว่างผู้จะซื้อกับทางคอนโด หลังจากวางเงินจอง 7-14 วัน จะมีการนัดทำสัญญาพร้อมจ่ายเงินค่าสัญญา ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดที่จองไว้
  • ค่าประเมินราคาห้องชุด จะจ่ายที่ธนาคารในวันที่ทำเรื่องขอสินเชื่อ ค่าประเมินเฉลี่ยอยู่ที่ 2,000 – 3,000 บาท ต่อการประเมิน 1 ครั้ง โดยการประเมินนั้นจะผ่านหรือไม่ผ่าน ก็จะไม่สามารถรับเงินคืนได้
  • ค่าจดจำนอง จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ คิด 1% ของวงเงินกู้ จ่ายในกรณีขอสินเชื่อกับธนาคาร
  • ค่าธรรมเนียมโอน คิด 2% ของราคาประเมินจากกรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมในส่วนของผู้ซื้อและขายสามารถตกลงกันได้ว่าให้ใครจ่าย แบ่งจ่ายคนละครึ่งหรือผู้ขายเป็นผู้จ่ายคนเดียว
  • ค่าประกันมิเตอร์ไฟ ปกติโครงการมักออกค่าใช้จ่ายในการติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าให้ก่อน แล้วเรียกเก็บทีหลังตามอัตราที่การไฟฟ้ากำหนด หรือแล้วแต่กลยุทธ์ทางการตลาด
  • ค่าประกันภัยอาคาร หากคอนโดฯ ที่นิติบุคคลทำประกันภัยอาคารไว้ เจ้าของห้องชุดจะต้องจ่ายค่าประกันภัยนี้ด้วย ปกติคิดตามสัดส่วนพื้นที่ห้องชุด


ค่าใช้จ่ายแบ่งจ่ายรายงวด

  • เงินผ่อนดาวน์ เป็นการแบ่งจ่ายเป็นงวดๆ เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดได้ในสัดส่วน LTV ไม่เกิน 90% และเงินดาวน์จะต้องไม่ต่ำกว่า 10% ของราคาซื้อขายที่รวมเงินจองและทำสัญญาแล้ว
  • ค่าส่วนกลาง คิดตามพื้นที่ใช้สอย โดยคิดเป็นต่อตารางเมตร ต่อเดือน อาจมีการเรียกเก็บล่วงหน้า 1 – 2 ปี
  • ค่าประกันอัคคีภัย ถ้ากู้ธนาคารมาซื้อจะถูกกำหนดให้ต้องทำประกันอัคคีภัยห้องชุดด้วย ปกติมักจ่ายพร้อมกับเงินผ่อนชำระงวดแรก อัตราเบี้ยมาตรฐานกรมการประกันภันภัย ขึ้นอยู่กับธนาคารเป็นผู้กำหนด

 

เตรียมเอกสาร ยื่นกู้ยังไงให้ผ่าน?

ควรจัดเตรียมเอกสารต่างๆ ให้พร้อม เพื่อความสะดวก รวดเร็วในการตรวจสอบและดำเนินการ เอกสารสำคัญที่ควรเตรียมไว้ มีดังนี้ 

เอกสารทั่วไป

  • สำเนาบัตรประชาชน / บัตรข้าราชการ หรือหนังสือเดินทาง
  • สำเนาทะเบียนบ้าน
  • สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า /ใบแจ้งความแยกกันอยู่ /ใบมรณะบัตร (ถ้ามี)
  • สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)


เอกสารหลักประกัน

  • สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิห้องชุด
  • สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำ
  • แบบสำรวจหลักทรัพย์และภาพถ่ายหลักประกัน


เอกสารแสดงรายได้

  • พนักงานประจำ
  1. หนังสือรับรองเงินเดือน / หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ
  2. สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
  3. สำเนาบัญชีเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
  • เจ้าของธุรกิจ
  1. สำเนาทะเบียนการค้าหรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท
  2. รายชื่อผู้ถือหุ้น
  3. รายการเดินบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 12 เดือน
  4. สำเนาบัตรประจำตัวผู้เสียภาษี
  5. หลักฐานการเสียภาษี เช่น ภ.พ. 30 เป็นต้น
  6. รูปถ่ายกิจการ 4-5 ภาพพร้อมแผนที่ตั้งโดยสังเขป
  • ผู้ประกอบอาชีพอิสระ
  1. รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
  2. ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ เช่น แพทย์, ทนาย, สถาปนิก เป็นต้น




ขอบคุณข้อมูลจาก Home, DDproperty  และธนาคารธอส