คอนโดที่คุณอยู่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางถูกหรือแพง?

เมื่อซื้อคอนโดสักแห่ง สิ่งหนึ่งที่มาคู่กันเสมอก็คือ ค่าส่วนกลางคอนโด ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายสำคัญที่เจ้าของห้องชุดทุกคนต้องรับผิดชอบ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในการบริหารจัดการและดูแลพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ เช่น ลิฟต์ รปภ. ระบบน้ำ-ไฟ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ หรือพื้นที่ส่วนรวมต่าง ๆ ที่แม้บางครั้งเราอาจไม่ได้ใช้งานบ่อย แต่ก็มีส่วนช่วยให้การอยู่อาศัยในคอนโดสะดวก ปลอดภัย และมีคุณภาพมากยิ่งขึ้น

ค่าส่วนกลางคอนโดจึงเปรียบเสมือนกลไกสำคัญที่ช่วยให้ทุกอย่างในโครงการดำเนินไปอย่างมีระเบียบและพร้อมใช้งานอยู่เสมอ แล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่าค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายนั้นเหมาะสมหรือไม่? แกรนด์ ยูนิตี้ ได้รวบรวมข้อมูลน่ารู้เกี่ยวกับ ค่าส่วนกลางคอนโดมีอะไรบ้าง พร้อมแนวทางพิจารณาเพื่อช่วยให้คุณวิเคราะห์ความคุ้มค่าได้ง่ายขึ้น และวางแผนเลือกโครงการได้อย่างมั่นใจในระยะยาว

style="text-align: justify;">ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร ทำไมคนอยู่คอนโดต้องจ่าย

ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee หรือ Common Fee) คือ ค่าใช้จ่ายที่เราต้องจ่ายให้นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อนำไปบริหารจัดการส่วนกลางคอนโดที่ใช้ร่วมกัน เช่น สระว่ายน้ำ Co-working Space ห้องออกกำลังกาย สวนชั้นดาดฟ้า หรืออื่นๆ แล้วแต่จุดขายของแต่ละโครงการ โดยจะแบ่งเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับส่วนต่างๆ ดังนี้

1. ใช้เป็นค่าจ้างในการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง และค่าจ้างพนักงานต่างๆ เช่น พนักงานทำความสะอาด พนักงานดูแลสวน และค่าจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย เป็นต้น
2. ใช้เป็นค่าสาธารณูปโภคพื้นฐาน ได้แก่ ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ ค่าอินเทอร์เน็ต 
3. ใช้เป็นค่าดูแลรักษาและซ่อมบำรุง เช่น ซ่อมแซมเครื่องจักร ดูแลระบบน้ำและสภาพน้ำในสระว่ายน้ำ ซ่อมแซมหรือเปลี่ยนเครื่องออกกำลังกายที่ชำรุด 
4. ใช้เป็นค่าใช้จ่ายเพื่อกิจกรรมเบ็ดเตล็ดอื่นๆ

ทั้งนี้ก็เพื่อให้บริเวณพื้นที่ส่วนกลางนั้นมีความสวยงาม สะอาดตา ปลอดภัย สามารถใช้ประโยชน์ร่วมกันได้อย่างเต็มที่ และยังช่วยเพิ่มมูลค่าของคอนโดในระยะยาว หากจะอยู่เองก็สบายตา สบายใจ หากจะให้เช่าหรือขายต่อก็ได้กำไรเพิ่มขึ้นอีกด้วย (คลิกดูไอเดีย ลงทุนให้เช่าคอนโด ยุค New Normal ยังไงให้ได้ผลตอบแทนเกินคาด)

ค่าส่วนกลางคอนโดคิดอย่างไร? อัตราอยู่ที่เท่าไหร่?

ค่าส่วนกลางคอนโดแต่ละโครงการมีค่าใช้จ่ายมากน้อยแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับองค์ประกอบหลายอย่าง เช่น จำนวนยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอย ฯลฯ โดยทั่วไป ค่าส่วนกลางคอนโดจะคิดตามขนาดพื้นที่ใช้สอยของห้องชุด โดยกำหนดในรูปแบบ “บาทต่อตารางเมตร” ซึ่งอัตราที่เรียกเก็บจะแตกต่างกันไปตามนโยบายของแต่ละโครงการ โดยเฉพาะโครงการใหม่ที่มาพร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันและระบบบริหารจัดการที่มีมาตรฐาน มีอัตราค่าส่วนกลางเริ่มต้นประมาณ 30 บาท/ตารางเมตร และในบางโครงการอาจสูงถึง 170 บาท/ตารางเมตร ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับลักษณะของพื้นที่ส่วนกลาง การให้บริการ และคุณภาพการดูแลรักษาโดยรวม

ยกตัวอย่างเช่น โครงการคิดค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 30 บาท หากคุณซื้อคอนโดขนาด 30 ตารางเมตร คุณจะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 30x30 = 900 บาทต่อเดือน

หรือบางโครงการอาจมีระยะเวลาในการเรียกเก็บต่างกันไป หากเรียกเก็บราย 6 เดือนจะเท่ากับ 900x6 = 5,400 บาท หรือหากเรียกเก็บเป็นรายปี ก็จะเท่ากับ 1,050x12 = 10,800 บาท เป็นต้น ซึ่งบางโครงการโดยเฉพาะคอนโดใหม่ๆ มักจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1-2 ปีในครั้งแรก ก่อนที่จะเรียกเก็บตามรอบและอัตราปกติในครั้งต่อไป 

หากไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโด จะเป็นอย่างไร 

• เมื่อเลยกำหนดชำระค่าส่วนกลาง และนิติบุคคลได้แจ้งเตือนแล้ว หากยังไม่ชำระภายในระยะเวลา 6 เดือน ผู้ผิดนัดชำระจะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 12% 
• หากค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย
• หากมียอดค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป นิติบุคคลอาจระงับการให้บริการบางอย่าง เช่น ระงับคีย์การ์ดไม่ให้เข้า-ออกประตูและลิฟต์ ตัดน้ำ ตัดไฟฟ้า และระงับสิทธิ์การลงคะแนนเสียงในที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นต้น
• ไม่ได้รับ “ใบปลอดหนี้” จากนิติบุคคล จนกว่าจะชำระยอดค้างจ่ายค่าส่วนกลางพร้อมดอกเบี้ยทั้งหมด ทำให้ผู้ผิดนัดชำระไม่สามารถขายต่อให้ใครได้
• มีสิทธิ์ถูกยื่นเรื่องฟ้องศาลเพื่อบังคับให้ชำระหนี้ได้ ขึ้นอยู่กับมติของคณะกรรมการ

จะเห็นได้ว่าการไม่จ่ายค่าส่วนกลางไม่ใช่เรื่องเล็กๆ แต่มีผลกระทบมากมายเลยทีเดียว ไม่ว่าคุณจะอยู่อาศัยเอง หรือตั้งใจจะปล่อยเช่า จะขายต่อเพื่อการลงทุนก็ตาม ดังนั้นแล้วก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดสักแห่ง นอกจากค่าใช้จ่ายคอนโด ที่เราต้องเตรียมตัวให้พร้อมก่อนวันโอนแล้ว จึงควรคำนวณอย่างรอบคอบก่อนว่าคุณจะสามารถรับมือค่าส่วนกลางคอนโดในระยะยาวได้หรือ ไม่ เพราะนี่คือค่าใช้จ่ายที่คุณจะต้องรับผิดชอบมันไปอีกนานจนกว่าจะขายต่อคอนโดให้คนอื่นนั่นเอง

ค่าส่วนกลางคอนโด ขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไรบ้าง

หนึ่งในปัญหาที่ชาวคอนโดมักสงสัยและกังวลก็คือ จ่ายค่าส่วนกลางแพงไปหรือไม่ ลองมาดูกันดีกว่าว่าปัจจัยที่ทำให้ค่าส่วนกลางถูกหรือแพงนั้นมีอะไรบ้าง

1. จำนวนยูนิต หรือจำนวนห้อง 

บางคนคิดว่าหากซื้อคอนโด Low-rise (ความสูงไม่เกิน 8 ชั้น) ซึ่งมักมีพื้นที่โดยรวมน้อยกว่าคอนโดแบบ High-rise  (ความสูงมากกว่า 8 ชั้น) การดูแลบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางก็คงน้อยกว่า จึงน่าจะจ่ายค่าส่วนกลางน้อยกว่าตามไปด้วย แต่ไม่จริงเสมอไป เพราะโดยทั่วไปแล้วคอนโดแบบ High-rise จะมีจำนวนยูนิตมากกว่า เท่ากับว่ามีจำนวนคนช่วยหารค่าใช้จ่ายมากกว่า ทำให้เฉลี่ยออกมาแล้วอาจจ่ายค่าส่วนกลางถูกกว่าคอนโดแบบ Low-rise บางแห่งเสียอีก

2. ขนาดพื้นที่ใช้สอย 

ยิ่งห้องของคุณมีพื้นที่ใช้สอยมากก็ยิ่งมีโอกาสที่ผู้อยู่อาศัยจะเยอะตามไปด้วย ดังนั้นค่าส่วนกลางคอนโดจึงคำนวณตามจำนวนตารางเมตร ยิ่งมีพื้นที่ใช้สอยเยอะ ก็ยิ่งต้องจ่ายเยอะ

3. การออกแบบ และอุปกรณ์อำนวยความสะดวก 

หากเลือกใช้วัสดุคุณภาพสูง ฟังก์ชั่นล้ำๆ พื้นที่กว้างขวาง หรือยิ่งมีการออกแบบตกแต่งส่วนกลางคอนโดให้สวยงามหรูหรามากเท่าไหร่ ค่าส่วนกลางก็จะยิ่งสูงขึ้นมากเท่านั้น

4. ชื่อเสียง และประสบการณ์ของนิติบุคคล 

หากนิติบุคคลมีความเชี่ยวชาญสูง ค่าส่วนกลางก็มักจะสูงตาม เพื่อแลกกับความเป็นมืออาชีพในการกำหนดนโยบายบริหารค่าใช้จ่ายอย่างโปร่งใส การจัดการดูแลพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงความเข้มงวดในการบังคับใช้กฎระเบียบกรณีที่มีผู้ไม่ยอมชำระค่าส่วนกลางตามกำหนด เป็นต้น

ห้องที่ไม่มีคนซื้อ ใครจะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง

โครงการคอนโดที่ยังขายไม่หมด แน่นอนว่าห้องที่ยังไม่ถูกขายจะกลายเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการ ซึ่งตาม พระราชบัญญัติอาคารชุดได้ระบุว่า เจ้าของโครงการต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าส่วนกลางสำหรับห้องที่ยังไม่ถูกขาย ดังนั้น ผู้พักอาศัยในคอนโดจึงไม่ต้องกังวลว่าจะถูกเอาเปรียบจากเจ้าของโครงการ

ค่าส่วนกลางคอนโด มีโอกาสปรับขึ้นไหม

ค่าส่วนกลางคอนโดมีโอกาสปรับขึ้น เนื่องจากมีปัจจัยด้านต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น เช่น ค่าแรงงาน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอุปกรณ์ซ่อมแซ่ม ฯลฯ เมื่อต้นทุนเหล่านี้ปรับตัวสูงขึ้น แน่นอนว่าค่าส่วนกลางมีโอกาสปรับขึ้นได้ทุกปีเช่นกัน

แต่ถึงอย่างนั้นใช่ว่าโครงการคอนโดจะสามารถปรับค่าส่วนกลางคอนโดได้ทันที เพราะก่อนมีการปรับค่าส่วนกลางจะต้องมีขั้นตอนประชุมใหญ่กับลูกบ้าน คะแนนที่ได้จะต้องไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด หากการประชุมครั้งแรกมีคะแนนเสียงไม่ครบ จะต้องเรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วันนับตั้งแต่วันเรียกประชุมครั้งแรก ซึ่งคะแนนเสียงครั้งใหม่จะต้องไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนคะแนนทั้งหมด จึงจะมีการปรับค่าส่วนกลาง

แม้จะมีคะแนนเสียงไม่เห็นด้วยในการขึ้นค่าส่วนกลางคอนโด แต่อย่างไรก็ตามในขั้นตอนการซื้อขาย สัญญาซื้อขายบางโครงการคอนโดอาจมีการระบุค่าส่วนกลางที่จะเกิดขึ้นในช่วง 2-3 ปีแรกไว้แล้ว และอาจมีการระบุว่าจะมีการปรับขึ้นในปีถัด ๆ ไป ซึ่งแน่นอนว่าผู้พักอาศัยภายในโครงการมีโอกาสจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดที่สูงขึ้นอย่างแน่นอน

ค่าส่วนกลางคอนโดถูกหรือแพง จะตัดสินด้วยอะไร

อย่างไรก็ตาม การจะตัดสินว่าค่าส่วนกลางคอนโดถูกหรือแพง คงไม่สามารถบอกได้จากจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพียงอย่างเดียว เพราะถูกหรือแพง ไม่ได้แปลว่าจะดีกว่าเสมอไป หากจ่ายถูกมากแต่ไม่พอสำหรับค่าดูแลก็จะทำให้ส่วนกลางคอนโดทรุดโทรมเสื่อมมูลค่าเร็ว หรือหากจ่ายแพงขึ้นแต่การบริหารจัดการไม่ได้มาตรฐาน ผลลัพธ์ก็ย่อมเหมือนเดิม เพิ่มเติมคือภาระค่าใช้จ่ายชาวคอนโดที่บานปลายขึ้นเรื่อยๆ แบบไม่มีที่สิ้นสุด

ดังนั้นสิ่งสำคัญก็คือ “คุณภาพ” นั่นเอง ไม่ว่าจะเป็นคุณภาพของพื้นที่ส่วนกลาง การบริหารงานของนิติบุคคล ตลอดจนความร่วมมือร่วมใจกันของคณะกรรมการและเจ้าของร่วม ทั้งหมดนี้ล้วนมีผลต่อค่าส่วนกลางคอนโดในระยะยาวทั้งสิ้น

และที่สำคัญที่สุดคือ “เหมาะสม” กับไลฟ์สไตล์ของคุณหรือไม่ เพราะแต่ละคนย่อมมีเหตุผลในการเลือกคอนโด รวมถึงมีสไตล์การใช้พื้นที่ส่วนกลางที่แตกต่างกันออกไป หากเลือกที่ใช่ที่สุดสำหรับคุณ ก็จะช่วยให้ “เวลาอยู่ก็สะดวกสบาย เวลาจ่ายก็ไม่กังวล” เพราะทุกอย่างตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคุณได้อย่างลงตัวในระยะยาว เช่นเดียวกับแกรนด์ ยูนิตี้ที่มุ่งมั่นในการออกแบบสร้างสรรค์นวัตกรรมที่ยั่งยืน และส่งมอบความคุ้มค่าที่มาพร้อมความสมบูรณ์แบบผ่านหลากหลายโครงการห้องชุดจาก แกรนด์ ยูนิตี้ เพื่อให้ทุกพื้นที่ของเรา ตอบโจทย์ทุกเหตุผล บนทุกความรู้สึกของคุณ

แกรนด์ ยูนิตี้ เรามุ่งมั่นที่จะตอบทุกเหตุผลของการใช้ชีวิต เพื่อให้คุณได้ #ใช้ชีวิตบนเหตุผลของคุณ.