ปัญหาค่าส่วนกลาง ภาระชาวคอนโด ที่คุณอยู่จ่ายถูกหรือแพง?
24 Nov 2020เมื่อซื้อคอนโดสักแห่ง สิ่งที่ตามมาคือ ค่าส่วนกลางคอนโด ที่เราจะต้องจ่าย ไม่ว่าเราจะได้ใช้ส่วนกลางคอนโดหรือไม่ก็ตาม แล้วจะมีวิธีดูอย่างไรว่าคอนโดที่คุณอยู่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางถูกหรือแพง คุ้มค่าหรือไม่ แกรนด์ ยูนิตี้ มีข้อมูลดีๆ มานำเสนอเพื่อช่วยให้คุณพิจารณาความคุ้มค่าได้ง่ายขึ้น และยังช่วยลดความเสี่ยงปัญหาภาระค่าส่วนกลางในระยะยาวได้อีกด้วย
ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร ทำไมคนอยู่คอนโดต้องจ่าย
ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee หรือ Common Fee) คือ ค่าใช้จ่ายที่เราต้องจ่ายให้นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อนำไปบริหารจัดการส่วนกลางคอนโดที่ใช้ร่วมกัน เช่น สระว่ายน้ำ Co-working Space ห้องออกกำลังกาย สวนชั้นดาดฟ้า หรืออื่นๆ แล้วแต่จุดขายของแต่ละโครงการ โดยจะแบ่งเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับส่วนต่างๆ ดังนี้
- ใช้เป็นค่าจ้างในการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง และค่าจ้างพนักงานต่างๆ เช่น พนักงานทำความสะอาด พนักงานดูแลสวน และค่าจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย เป็นต้น
- ใช้เป็นค่าสาธารณูปโภคพื้นฐาน ได้แก่ ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ ค่าอินเทอร์เน็ต
- ใช้เป็นค่าดูแลรักษาและซ่อมบำรุง เช่น ซ่อมแซมเครื่องจักร ดูแลระบบน้ำและสภาพน้ำในสระว่ายน้ำ ซ่อมแซมหรือเปลี่ยนเครื่องออกกำลังกายที่ชำรุด
- ใช้เป็นค่าใช้จ่ายเพื่อกิจกรรมเบ็ดเตล็ดอื่นๆ
ทั้งนี้ก็เพื่อให้บริเวณพื้นที่ส่วนกลางนั้นมีความสวยงาม สะอาดตา ปลอดภัย สามารถใช้ประโยชน์ร่วมกันได้อย่างเต็มที่ และยังช่วยเพิ่มมูลค่าของคอนโดในระยะยาว หากจะอยู่เองก็สบายตา สบายใจ หากจะให้เช่าหรือขายต่อก็ได้กำไรเพิ่มขึ้นอีกด้วย (คลิกดูไอเดีย ลงทุนให้เช่าคอนโด ยุค New Normal ยังไงให้ได้ผลตอบแทนเกินคาด)
ค่าส่วนกลางปัจจุบัน ปี 2563 ต้องจ่ายเท่าไหร่
ค่าส่วนกลางคอนโดนั้นคิดตามขนาดพื้นที่ใช้สอย หน่วยเป็นตารางเมตร ซึ่งจะตารางเมตรละกี่บาท ก็ขึ้นอยู่กับการตั้งราคาของโครงการคอนโดนั้นๆ ในปัจจุบันหากเป็นโครงการใหม่ มักเริ่มต้นที่ประมาณ 30 บาท/ตารางเมตร และสูงสุดอยู่ที่ประมาณ 170 บาท/ตารางเมตร
ค่าส่วนกลางคอนโดมีวิธีคิดคำนวณอย่างไร
ยกตัวอย่างเช่น โครงการคิดค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 35 บาท หากคุณซื้อคอนโดขนาด 30 ตารางเมตร คุณจะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 35x30 = 1,050 บาทต่อเดือน
หรือบางโครงการอาจมีระยะเวลาในการเรียกเก็บต่างกันไป หากเรียกเก็บราย 6 เดือนจะเท่ากับ 1,050x6 = 6,300 บาท หรือหากเรียกเก็บเป็นรายปี ก็จะเท่ากับ 1,050x12 = 12,600 บาท เป็นต้น ซึ่งบางโครงการโดยเฉพาะคอนโดใหม่ๆ มักจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1-2 ปีในครั้งแรก ก่อนที่จะเรียกเก็บตามรอบและอัตราปกติในครั้งต่อไป
หากไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโด จะเป็นอย่างไร
- เมื่อเลยกำหนดชำระค่าส่วนกลาง และนิติบุคคลได้แจ้งเตือนแล้ว หากยังไม่ชำระภายในระยะเวลา 6 เดือน ผู้ผิดนัดชำระจะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 12%
- หากค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย
- หากมียอดค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป นิติบุคคลอาจระงับการให้บริการบางอย่าง เช่น ระงับคีย์การ์ดไม่ให้เข้า-ออกประตูและลิฟต์ ตัดน้ำ ตัดไฟฟ้า และระงับสิทธิ์การลงคะแนนเสียงในที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นต้น
- ไม่ได้รับ “ใบปลอดหนี้” จากนิติบุคคล จนกว่าจะชำระยอดค้างจ่ายค่าส่วนกลางพร้อมดอกเบี้ยทั้งหมด ทำให้ผู้ผิดนัดชำระไม่สามารถขายต่อให้ใครได้
- มีสิทธิ์ถูกยื่นเรื่องฟ้องศาลเพื่อบังคับให้ชำระหนี้ได้ ขึ้นอยู่กับมติของคณะกรรมการ
จะเห็นได้ว่าการไม่จ่ายค่าส่วนกลางไม่ใช่เรื่องเล็กๆ แต่มีผลกระทบมากมายเลยทีเดียว ไม่ว่าคุณจะอยู่อาศัยเอง หรือตั้งใจจะปล่อยเช่า จะขายต่อเพื่อการลงทุนก็ตาม ดังนั้นแล้วก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดสักแห่ง นอกจากค่าใช้จ่ายคอนโด ที่เราต้องเตรียมตัวให้พร้อมก่อนวันโอนแล้ว จึงควรคำนวณอย่างรอบคอบก่อนว่าคุณจะสามารถรับมือค่าส่วนกลางคอนโดในระยะยาวได้หรือ ไม่ เพราะนี่คือค่าใช้จ่ายที่คุณจะต้องรับผิดชอบมันไปอีกนานจนกว่าจะขายต่อคอนโดให้คนอื่นนั่นเอง
ค่าส่วนกลางคอนโด ขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไรบ้าง
หนึ่งในปัญหาที่ชาวคอนโดมักสงสัยและกังวลก็คือ จ่ายค่าส่วนกลางแพงไปหรือไม่ ลองมาดูกันดีกว่าว่าปัจจัยที่ทำให้ค่าส่วนกลางถูกหรือแพงนั้นมีอะไรบ้าง
1. จำนวนยูนิต หรือจำนวนห้อง
บางคนคิดว่าหากซื้อคอนโด Low-rise (ความสูงไม่เกิน 8 ชั้น) ซึ่งมักมีพื้นที่โดยรวมน้อยกว่าคอนโดแบบ High-rise (ความสูงมากกว่า 8 ชั้น) การดูแลบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางก็คงน้อยกว่า จึงน่าจะจ่ายค่าส่วนกลางน้อยกว่าตามไปด้วย แต่ไม่จริงเสมอไป เพราะโดยทั่วไปแล้วคอนโดแบบ High-rise จะมีจำนวนยูนิตมากกว่า เท่ากับว่ามีจำนวนคนช่วยหารค่าใช้จ่ายมากกว่า ทำให้เฉลี่ยออกมาแล้วอาจจ่ายค่าส่วนกลางถูกกว่าคอนโดแบบ Low-rise บางแห่งเสียอีก
2. ขนาดพื้นที่ใช้สอย
ยิ่งห้องของคุณมีพื้นที่ใช้สอยมากก็ยิ่งมีโอกาสที่ผู้อยู่อาศัยจะเยอะตามไปด้วย ดังนั้นค่าส่วนกลางคอนโดจึงคำนวณตามจำนวนตารางเมตร ยิ่งมีพื้นที่ใช้สอยเยอะ ก็ยิ่งต้องจ่ายเยอะ
3. การออกแบบ และอุปกรณ์อำนวยความสะดวก
หากเลือกใช้วัสดุคุณภาพสูง ฟังก์ชั่นล้ำๆ พื้นที่กว้างขวาง หรือยิ่งมีการออกแบบตกแต่งส่วนกลางคอนโดให้สวยงามหรูหรามากเท่าไหร่ ค่าส่วนกลางก็จะยิ่งสูงขึ้นมากเท่านั้น
4. ชื่อเสียง และประสบการณ์ของนิติบุคคล
หากนิติบุคคลมีความเชี่ยวชาญสูง ค่าส่วนกลางก็มักจะสูงตาม เพื่อแลกกับความเป็นมืออาชีพในการกำหนดนโยบายบริหารค่าใช้จ่ายอย่างโปร่งใส การจัดการดูแลพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงความเข้มงวดในการบังคับใช้กฎระเบียบกรณีที่มีผู้ไม่ยอมชำระค่าส่วนกลางตามกำหนด เป็นต้น
ค่าส่วนกลางคอนโดถูกหรือแพง จะตัดสินด้วยอะไร
อย่างไรก็ตาม การจะตัดสินว่าค่าส่วนกลางคอนโดถูกหรือแพง คงไม่สามารถบอกได้จากจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพียงอย่างเดียว เพราะถูกหรือแพง ไม่ได้แปลว่าจะดีกว่าเสมอไป หากจ่ายถูกมากแต่ไม่พอสำหรับค่าดูแลก็จะทำให้ส่วนกลางคอนโดทรุดโทรมเสื่อมมูลค่าเร็ว หรือหากจ่ายแพงขึ้นแต่การบริหารจัดการไม่ได้มาตรฐาน ผลลัพธ์ก็ย่อมเหมือนเดิม เพิ่มเติมคือภาระค่าใช้จ่ายชาวคอนโดที่บานปลายขึ้นเรื่อยๆ แบบไม่มีที่สิ้นสุด
ดังนั้นสิ่งสำคัญก็คือ “คุณภาพ” นั่นเอง ไม่ว่าจะเป็นคุณภาพของพื้นที่ส่วนกลาง การบริหารงานของนิติบุคคล ตลอดจนความร่วมมือร่วมใจกันของคณะกรรมการและเจ้าของร่วม ทั้งหมดนี้ล้วนมีผลต่อค่าส่วนกลางคอนโดในระยะยาวทั้งสิ้น
และที่สำคัญที่สุดคือ “เหมาะสม” กับไลฟ์สไตล์ของคุณหรือไม่ เพราะแต่ละคนย่อมมีเหตุผลในการเลือกคอนโด รวมถึงมีสไตล์การใช้พื้นที่ส่วนกลางที่แตกต่างกันออกไป หากเลือกที่ใช่ที่สุดสำหรับคุณ ก็จะช่วยให้ “เวลาอยู่ก็สะดวกสบาย เวลาจ่ายก็ไม่กังวล” เพราะทุกอย่างตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคุณได้อย่างลงตัวในระยะยาว เช่นเดียวกับแกรนด์ ยูนิตี้ที่มุ่งมั่นในการออกแบบสร้างสรรค์นวัตกรรมที่ยั่งยืน และส่งมอบความคุ้มค่าที่มาพร้อมความสมบูรณ์แบบผ่านหลากหลายโครงการห้องชุดจาก แกรนด์ ยูนิตี้ เพื่อให้ทุกพื้นที่ของเรา ตอบโจทย์ทุกเหตุผล บนทุกความรู้สึกของคุณ
แกรนด์ ยูนิตี้ เรามุ่งมั่นที่จะตอบทุกเหตุผลของการใช้ชีวิต เพื่อให้คุณได้ #ใช้ชีวิตบนเหตุผลของคุณ.