อัปเดตด่วน! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ลดหรือเพิ่ม? เปรียบเทียบให้ชัด ก่อนตัดสินใจซื้อ

สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดมิเนียม ในปี 2568 การทำความเข้าใจเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านก่อนตัดสินใจซื้อนับว่าเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยบ้านมีผลโดยตรงต่อการผ่อนชำระในแต่ละเดือนและค่าใช้จ่ายรวมตลอดอายุสัญญา

อัตราดอกเบี้ยบ้านมีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านอย่างไร

อัตราดอกเบี้ยบ้านเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายของผู้กู้ ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว การเปลี่ยนแปลงของดอกเบี้ยมีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านในหลายด้าน ดังนี้

1. ส่งผลต่อยอดผ่อนชำระรายเดือน

อัตราดอกเบี้ยที่สูงหรือต่ำ ส่งผลต่อจำนวนเงินที่ต้องผ่อนในแต่ละเดือนโดยตรง หากดอกเบี้ยต่ำก็จะทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนน้อยลง สามารถเลือกซื้อบ้านในราคาสูงขึ้นได้ หรือสามารถบริหารค่าใช้จ่ายได้ดีขึ้น แต่หากดอกเบี้ยสูงก็จะทำให้ผ่อนบ้านแพงขึ้น และอาจต้องเลือกบ้านที่ราคาถูกลง หรืออาจส่งผลให้มีภาระทางการเงินหนักขึ้น

2. ส่งผลต่องบประมาณและความสามารถในการซื้อบ้าน

อัตราดอกเบี้ยมีผลต่อจำนวนวงเงินที่ผู้ซื้อสามารถกู้ได้ หากดอกเบี้ยต่ำก็สามารถกู้ได้ในวงเงินสูงขึ้น หรือสามารถซื้อบ้านที่มีราคาสูงขึ้นได้ แต่หากดอกเบี้ยบ้านสูง วงเงินกู้ที่อนุมัติอาจลดลง เพราะภาระดอกเบี้ยสูงขึ้นนั่นเอง

3. ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกดอกเบี้ยแบบคงที่หรือแบบลอยตัว

ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) เหมาะสำหรับช่วงที่ดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เพราะสามารถล็อกอัตราดอกเบี้ยไว้ในช่วงแรก ทำให้ภาระผ่อนคงที่ ส่วนดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) เหมาะสำหรับช่วงที่ดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง เพราะสามารถปรับลดลงได้ตามตลาด ทั้งนี้ หากดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น ควรเลือกดอกเบี้ยคงที่ หากดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง อาจเลือกดอกเบี้ยลอยตัวเพื่อประหยัดต้นทุนในอนาคต

4. ส่งผลต่อโอกาสรีไฟแนนซ์

เมื่อดอกเบี้ยลดลง ผู้ที่ผ่อนบ้านอยู่แล้วสามารถรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าธนาคารเดิมเพื่อช่วยลดภาระหนี้  หากดอกเบี้ยที่ได้รับเสนอจากธนาคารใหม่ลดลง ก็คุ้มค่าที่จะรีไฟแนนซ์ แต่หากดอกเบี้ยสูงขึ้นก็อาจต้องรอช่วงที่ดอกเบี้ยปรับลดอีกครั้งหรือขอรีเทนชั่น (Retention) กับธนาคารเดิม

สาเหตุหรือปัจจัยที่ทำให้ดอกเบี้ยบ้านลดหรือเพิ่่มในแต่ละปีมีอะไรบ้าง

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอาจเปลี่ยนแปลงได้จากหลายสาเหตุ เช่น

1. การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย

อัตราดอกเบี้ยนโยบาย (Policy Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดเพื่อควบคุมเศรษฐกิจ ซึ่งส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์โดยตรง  หาก ธปท. ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ธนาคารพาณิชย์จะปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ ทำให้สินเชื่อบ้านมีต้นทุนสูงขึ้น หาก ธปท. ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ธนาคารพาณิชย์อาจลดดอกเบี้ยลง เพื่อกระตุ้นการกู้ยืม

2. สภาพเศรษฐกิจโดยรวม

ภาวะเศรษฐกิจมีผลอย่างมากต่อแนวโน้มดอกเบี้ยบ้าน  หากเศรษฐกิจเติบโตดี ธนาคารกลางอาจปรับขึ้นดอกเบี้ยเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ และป้องกันไม่ให้เศรษฐกิจร้อนแรงเกินไป หากเศรษฐกิจชะลอตัวหรือเกิดวิกฤติทางเศรษฐกิจ ธนาคารกลางอาจปรับลดดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายและการลงทุน ยกตัวอย่างเช่น ในช่วงโควิด-19 ธปท. ปรับลดดอกเบี้ยลงหลายครั้งเพื่อช่วยให้ประชาชนและธุรกิจสามารถเข้าถึงสินเชื่อในอัตราที่ถูกลง

3. การแข่งขันระหว่างธนาคาร

ธนาคารพาณิชย์ต่างแข่งขันกันเพื่อดึงดูดลูกค้าสินเชื่อบ้าน ทำให้บางช่วงธนาคารอาจเสนอโปรโมชันดอกเบี้ยพิเศษ เช่น ดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 3 ปีแรก เพื่อให้ลูกค้าผ่อนสบายในช่วงแรก ดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาดชั่วคราว เพื่อดึงดูดลูกค้าใหม่  แต่ในบางช่วงที่ธนาคารต้องการลดความเสี่ยง หรือมีต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น ก็อาจทำให้ธนาคารปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยแทน

4. อัตราเงินเฟ้อ

เงินเฟ้อเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยโดยตรง  หากเงินเฟ้อสูงขึ้นธนาคารกลางมักปรับขึ้นดอกเบี้ย เพื่อชะลอการใช้จ่ายและลดแรงกดดันเงินเฟ้อ หากเงินเฟ้อลดลงก็มีโอกาสที่อัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับลดลง

5. ต้นทุนทางการเงินของธนาคาร

ธนาคารพาณิชย์ต้องกู้ยืมเงินจากแหล่งต่าง ๆ ถ้าหากต้นทุนการกู้ยืมของธนาคารเพิ่มขึ้น ธนาคารก็อาจปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขึ้นเพื่อรักษาผลกำไร แต่หากต้นทุนลดลง ธนาคารก็อาจลดดอกเบี้ยให้ถูกลง

6. นโยบายของภาครัฐ

บางช่วงรัฐบาลอาจออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น โครงการบ้านล้านหลัง หรือสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำจากธนาคารของรัฐ เช่น ธอส. การลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง เพื่อกระตุ้นให้ประชาชนซื้อบ้าน ซึ่งมาตรการเหล่านี้อาจช่วยให้ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านถูกลงในบางช่วงเวลา

อันดับธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยบ้านเฉลี่ยต่ำที่สุดในปี 2568 (อัปเดตล่าสุด 12 มกราคม 2568)

*อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เฉลี่ย 3 ปีแรก สำหรับบ้านหลังแรก คำนวณแบบค่าเฉลี่ยทางคณิตศาสตร์เท่านั้น  

หากเปรียบเทียบข้อมูลอัตราดอกเบี้ยบ้านจากเว็บไซต์ www.lumpsum.in.th ในเดือนมกราคม 2567 ซึ่งเป็นช่วงเวลาเดียวกัน จะพบว่า อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก* ของธนาคารส่วนใหญ่ในปี 2567 จะถูกกว่าปี 2568

คำแนะนำสำหรับผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมในปี 2568

1. เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายธนาคาร

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอาจแตกต่างกันไปในแต่ละธนาคาร ดังนั้นควรศึกษาอัตราดอกเบี้ยของแต่ละสถาบันการเงิน ตรวจสอบโปรโมชันพิเศษ เช่น ดอกเบี้ยต่ำช่วงปีแรก รวมถึงพิจารณาเงื่อนไขอื่นๆ เช่น ค่าธรรมเนียม รีไฟแนนซ์

2. พิจารณาประเภทของอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะกับตนเอง

การเลือกประเภทอัตราดอกเบี้ยเป็นเรื่องสำคัญ เพราะมีผลต่อภาระผ่อนในอนาคต หากพิจารณาแล้วว่าดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง ก็อาจเลือกดอกเบี้ยแบบลอยตัว แต่หากแนวโน้มดอกเบี้ยสูงขึ้น ก็อาจเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่

3. พิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง

ก่อนซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมควรคำนวณให้แน่ใจว่ารายได้เพียงพอสำหรับผ่อนชำระในระยะยาวหรือไม่ ทั้งนี้รายได้ต่อเดือนควรสูงกว่ายอดผ่อนอย่างน้อย 2 เท่า เพราะค่าผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้ต่อเดือน และควรมีเงินสำรองเผื่อฉุกเฉินอย่างน้อย 6 เดือนของค่าผ่อนบ้านด้วย

4. ติดตามข่าวสารเศรษฐกิจและแนวโน้มดอกเบี้ย

สภาวะเศรษฐกิจและการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลาง มีผลโดยตรงต่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ดังนั้นควรอัปเดตข่าวสารอยู่เสมอเพื่อเลือกช่วงเวลาซื้อบ้านที่เหมาะสม

5. เตรียมเงินสำหรับดาวน์และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

นอกจากเงินกู้ซื้อบ้านแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องเตรียมด้วย เช่น เงินดาวน์ ยิ่งวางดาวน์สูง ยิ่งลดภาระดอกเบี้ย นอกจากนี้ ยังมีค่าประเมินบ้าน ค่าธรรมเนียมโอน ค่าประกันอัคคีภัยและประกันสินเชื่อ ฯลฯ 

แนะนำในการคำนวณการผ่อนบ้านและคอนโดมิเนียม

การคำนวณการผ่อนค่าบ้านและคอนโดมิเนียม จะช่วยให้ทราบถึงจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือน และช่วยในการวางแผนการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ

สูตรการคำนวณวงเงินกู้เบื้องต้นสำหรับการผ่อนบ้านและคอนโดมิเนียม
(รายได้ของผู้กู้ x 40%) x 150 = วงเงินที่สามารถกู้ได้

ทั้งนี้ ธนาคารมักพิจารณาการผ่อนชำระในอัตราที่ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน สามารถดูตารางเปรียบเทียบช่วงรายได้กับวงเงินกู้สูงสุดและยอดผ่อนชำระต่อเดือนเมื่อใช้ระยะเวลากู้ 30 ปีได้ที่นี่

สำหรับท่านใดที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ แกรนด์ ยูนิตี้ พร้อมโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยของทุกเจเนอเรชั่น และพร้อมยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัยได้อย่างแท้จริง สามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ LINE Official : @GrandUnity โทร. 02 652 4000

แกรนด์ ยูนิตี้ เรามุ่งมั่นที่จะตอบทุกเหตุผลของการใช้ชีวิต เพื่อให้คุณได้ #ใช้ชีวิตบนเหตุผลของคุณ #GrandUnity #MakesSense.