อัปเดตด่วน! ดอกเบี้ยบ้าน 2568 ลดหรือเพิ่ม? เปรียบเทียบให้ชัด ก่อนตัดสินใจซื้อ
10 Mar 2025สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดมิเนียม ในปี 2568 การทำความเข้าใจเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านก่อนตัดสินใจซื้อนับว่าเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยบ้านมีผลโดยตรงต่อการผ่อนชำระในแต่ละเดือนและค่าใช้จ่ายรวมตลอดอายุสัญญา
อัตราดอกเบี้ยบ้านมีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านอย่างไร
อัตราดอกเบี้ยบ้านเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายของผู้กู้ ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว การเปลี่ยนแปลงของดอกเบี้ยมีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านในหลายด้าน ดังนี้
1. ส่งผลต่อยอดผ่อนชำระรายเดือน
อัตราดอกเบี้ยที่สูงหรือต่ำ ส่งผลต่อจำนวนเงินที่ต้องผ่อนในแต่ละเดือนโดยตรง หากดอกเบี้ยต่ำก็จะทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนน้อยลง สามารถเลือกซื้อบ้านในราคาสูงขึ้นได้ หรือสามารถบริหารค่าใช้จ่ายได้ดีขึ้น แต่หากดอกเบี้ยสูงก็จะทำให้ผ่อนบ้านแพงขึ้น และอาจต้องเลือกบ้านที่ราคาถูกลง หรืออาจส่งผลให้มีภาระทางการเงินหนักขึ้น
2. ส่งผลต่องบประมาณและความสามารถในการซื้อบ้าน
อัตราดอกเบี้ยมีผลต่อจำนวนวงเงินที่ผู้ซื้อสามารถกู้ได้ หากดอกเบี้ยต่ำก็สามารถกู้ได้ในวงเงินสูงขึ้น หรือสามารถซื้อบ้านที่มีราคาสูงขึ้นได้ แต่หากดอกเบี้ยบ้านสูง วงเงินกู้ที่อนุมัติอาจลดลง เพราะภาระดอกเบี้ยสูงขึ้นนั่นเอง
3. ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกดอกเบี้ยแบบคงที่หรือแบบลอยตัว
ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) เหมาะสำหรับช่วงที่ดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เพราะสามารถล็อกอัตราดอกเบี้ยไว้ในช่วงแรก ทำให้ภาระผ่อนคงที่ ส่วนดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) เหมาะสำหรับช่วงที่ดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง เพราะสามารถปรับลดลงได้ตามตลาด ทั้งนี้ หากดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น ควรเลือกดอกเบี้ยคงที่ หากดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง อาจเลือกดอกเบี้ยลอยตัวเพื่อประหยัดต้นทุนในอนาคต
4. ส่งผลต่อโอกาสรีไฟแนนซ์
เมื่อดอกเบี้ยลดลง ผู้ที่ผ่อนบ้านอยู่แล้วสามารถรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าธนาคารเดิมเพื่อช่วยลดภาระหนี้ หากดอกเบี้ยที่ได้รับเสนอจากธนาคารใหม่ลดลง ก็คุ้มค่าที่จะรีไฟแนนซ์ แต่หากดอกเบี้ยสูงขึ้นก็อาจต้องรอช่วงที่ดอกเบี้ยปรับลดอีกครั้งหรือขอรีเทนชั่น (Retention) กับธนาคารเดิม
สาเหตุหรือปัจจัยที่ทำให้ดอกเบี้ยบ้านลดหรือเพิ่่มในแต่ละปีมีอะไรบ้าง
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอาจเปลี่ยนแปลงได้จากหลายสาเหตุ เช่น
1. การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
อัตราดอกเบี้ยนโยบาย (Policy Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดเพื่อควบคุมเศรษฐกิจ ซึ่งส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์โดยตรง หาก ธปท. ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ธนาคารพาณิชย์จะปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ ทำให้สินเชื่อบ้านมีต้นทุนสูงขึ้น หาก ธปท. ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ธนาคารพาณิชย์อาจลดดอกเบี้ยลง เพื่อกระตุ้นการกู้ยืม
2. สภาพเศรษฐกิจโดยรวม
ภาวะเศรษฐกิจมีผลอย่างมากต่อแนวโน้มดอกเบี้ยบ้าน หากเศรษฐกิจเติบโตดี ธนาคารกลางอาจปรับขึ้นดอกเบี้ยเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ และป้องกันไม่ให้เศรษฐกิจร้อนแรงเกินไป หากเศรษฐกิจชะลอตัวหรือเกิดวิกฤติทางเศรษฐกิจ ธนาคารกลางอาจปรับลดดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายและการลงทุน ยกตัวอย่างเช่น ในช่วงโควิด-19 ธปท. ปรับลดดอกเบี้ยลงหลายครั้งเพื่อช่วยให้ประชาชนและธุรกิจสามารถเข้าถึงสินเชื่อในอัตราที่ถูกลง
3. การแข่งขันระหว่างธนาคาร
ธนาคารพาณิชย์ต่างแข่งขันกันเพื่อดึงดูดลูกค้าสินเชื่อบ้าน ทำให้บางช่วงธนาคารอาจเสนอโปรโมชันดอกเบี้ยพิเศษ เช่น ดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 3 ปีแรก เพื่อให้ลูกค้าผ่อนสบายในช่วงแรก ดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาดชั่วคราว เพื่อดึงดูดลูกค้าใหม่ แต่ในบางช่วงที่ธนาคารต้องการลดความเสี่ยง หรือมีต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น ก็อาจทำให้ธนาคารปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยแทน
4. อัตราเงินเฟ้อ
เงินเฟ้อเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยโดยตรง หากเงินเฟ้อสูงขึ้นธนาคารกลางมักปรับขึ้นดอกเบี้ย เพื่อชะลอการใช้จ่ายและลดแรงกดดันเงินเฟ้อ หากเงินเฟ้อลดลงก็มีโอกาสที่อัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับลดลง
5. ต้นทุนทางการเงินของธนาคาร
ธนาคารพาณิชย์ต้องกู้ยืมเงินจากแหล่งต่าง ๆ ถ้าหากต้นทุนการกู้ยืมของธนาคารเพิ่มขึ้น ธนาคารก็อาจปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขึ้นเพื่อรักษาผลกำไร แต่หากต้นทุนลดลง ธนาคารก็อาจลดดอกเบี้ยให้ถูกลง
6. นโยบายของภาครัฐ
บางช่วงรัฐบาลอาจออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น โครงการบ้านล้านหลัง หรือสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำจากธนาคารของรัฐ เช่น ธอส. การลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง เพื่อกระตุ้นให้ประชาชนซื้อบ้าน ซึ่งมาตรการเหล่านี้อาจช่วยให้ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านถูกลงในบางช่วงเวลา
อันดับธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยบ้านเฉลี่ยต่ำที่สุดในปี 2568 (อัปเดตล่าสุด 12 มกราคม 2568)
ธนาคาร |
ทำประกัน / ไม่ทำประกัน |
อัตราดอกเบี้ย เฉลี่ย 3 ปี* |
วงเงินกู้สูงสุด |
ระยะเวลากู้ |
ธนาคารกสิกร |
ทำประกัน |
2.95% |
110% |
40 ปี |
ไม่ทำประกัน |
3.12% |
|||
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ |
ทำประกัน |
3.00% |
95% |
40 ปี |
ไม่ทำประกัน |
3.00% |
|||
ธนาคารยู โอ บี |
ทำประกัน |
3.10% |
110% |
40 ปี |
ไม่ทำประกัน |
3.30% |
|||
ธนาคารกรุงไทย |
ทำประกัน |
3.20% |
110% |
40 ปี |
ไม่ทำประกัน |
3.30% |
|||
ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ |
ทำประกัน |
3.24% |
100% |
40 ปี |
ไม่ทำประกัน |
3.72% |
|||
ธนาคารไทยพาณิชย์ |
ทำประกัน |
3.29% |
110% |
30 ปี |
ไม่ทำประกัน |
3.64% |
|||
ธนาคารซีไอเอ็มบี |
ทำประกัน |
3.35% |
100% |
30 ปี |
ไม่ทำประกัน |
3.30% |
|||
ธนาคารกรุงเทพ |
ทำประกัน |
3.35% |
100% |
35 ปี |
ไม่ทำประกัน |
3.52% |
|||
ธนาคารออมสิน |
ทำประกัน |
3.49% |
110% |
40 ปี |
ไม่ทำประกัน |
3.99% |
|||
ธนาคารทหารไทยธนชาต |
ทำประกัน |
3.50% |
100% |
35 ปี |
ไม่ทำประกัน |
4.50% |
|||
ธนาคารเกียรตินาคิน |
ทำประกัน |
3.825% |
110% |
30 ปี |
ไม่ทำประกัน |
4.025% |
|||
ธนาคารกรุงศรีอยุธยา |
ทำประกัน |
4.63% |
100% |
30 ปี |
ไม่ทำประกัน |
4.72% |
*อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เฉลี่ย 3 ปีแรก สำหรับบ้านหลังแรก คำนวณแบบค่าเฉลี่ยทางคณิตศาสตร์เท่านั้น
หากเปรียบเทียบข้อมูลอัตราดอกเบี้ยบ้านจากเว็บไซต์ www.lumpsum.in.th ในเดือนมกราคม 2567 ซึ่งเป็นช่วงเวลาเดียวกัน จะพบว่า อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก* ของธนาคารส่วนใหญ่ในปี 2567 จะถูกกว่าปี 2568
คำแนะนำสำหรับผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมในปี 2568
1. เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายธนาคาร
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอาจแตกต่างกันไปในแต่ละธนาคาร ดังนั้นควรศึกษาอัตราดอกเบี้ยของแต่ละสถาบันการเงิน ตรวจสอบโปรโมชันพิเศษ เช่น ดอกเบี้ยต่ำช่วงปีแรก รวมถึงพิจารณาเงื่อนไขอื่นๆ เช่น ค่าธรรมเนียม รีไฟแนนซ์
2. พิจารณาประเภทของอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะกับตนเอง
การเลือกประเภทอัตราดอกเบี้ยเป็นเรื่องสำคัญ เพราะมีผลต่อภาระผ่อนในอนาคต หากพิจารณาแล้วว่าดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง ก็อาจเลือกดอกเบี้ยแบบลอยตัว แต่หากแนวโน้มดอกเบี้ยสูงขึ้น ก็อาจเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่
3. พิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง
ก่อนซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมควรคำนวณให้แน่ใจว่ารายได้เพียงพอสำหรับผ่อนชำระในระยะยาวหรือไม่ ทั้งนี้รายได้ต่อเดือนควรสูงกว่ายอดผ่อนอย่างน้อย 2 เท่า เพราะค่าผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้ต่อเดือน และควรมีเงินสำรองเผื่อฉุกเฉินอย่างน้อย 6 เดือนของค่าผ่อนบ้านด้วย
4. ติดตามข่าวสารเศรษฐกิจและแนวโน้มดอกเบี้ย
สภาวะเศรษฐกิจและการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลาง มีผลโดยตรงต่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ดังนั้นควรอัปเดตข่าวสารอยู่เสมอเพื่อเลือกช่วงเวลาซื้อบ้านที่เหมาะสม
5. เตรียมเงินสำหรับดาวน์และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
นอกจากเงินกู้ซื้อบ้านแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องเตรียมด้วย เช่น เงินดาวน์ ยิ่งวางดาวน์สูง ยิ่งลดภาระดอกเบี้ย นอกจากนี้ ยังมีค่าประเมินบ้าน ค่าธรรมเนียมโอน ค่าประกันอัคคีภัยและประกันสินเชื่อ ฯลฯ
แนะนำในการคำนวณการผ่อนบ้านและคอนโดมิเนียม
การคำนวณการผ่อนค่าบ้านและคอนโดมิเนียม จะช่วยให้ทราบถึงจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือน และช่วยในการวางแผนการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สูตรการคำนวณวงเงินกู้เบื้องต้นสำหรับการผ่อนบ้านและคอนโดมิเนียม
(รายได้ของผู้กู้ x 40%) x 150 = วงเงินที่สามารถกู้ได้
ทั้งนี้ ธนาคารมักพิจารณาการผ่อนชำระในอัตราที่ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน สามารถดูตารางเปรียบเทียบช่วงรายได้กับวงเงินกู้สูงสุดและยอดผ่อนชำระต่อเดือนเมื่อใช้ระยะเวลากู้ 30 ปีได้ที่นี่
สำหรับท่านใดที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ แกรนด์ ยูนิตี้ พร้อมโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยของทุกเจเนอเรชั่น และพร้อมยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัยได้อย่างแท้จริง สามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ LINE Official : @GrandUnity โทร. 02 652 4000
แกรนด์ ยูนิตี้ เรามุ่งมั่นที่จะตอบทุกเหตุผลของการใช้ชีวิต เพื่อให้คุณได้ #ใช้ชีวิตบนเหตุผลของคุณ #GrandUnity #MakesSense.