เรื่องควรรู้ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดสำหรับมือใหม่

     การลงทุนมีหลากหลายสินทรัพย์ให้เราได้เลือกลงทุนตามความสนใจ ทั้งทองคำ กองทุนรวม แต่ก็ยังมีอีกหนึ่งการลงทุนที่ได้รับความนิยมไม่แพ้กัน นั่นคือ “การลงทุนคอนโด”

โดยการลงทุนคอนโด แบ่งออกเป็น 2 รูปแบบหลัก ๆ ได้แก่ 

1. การเก็งกำไร

มีลักษณะซื้อมาขายไป โดยผู้ลงทุนจะคาดหวังรายได้ผ่าน Capital Gain หรือกำไรส่วนต่างจากการขายคอนโด 

2. การปล่อยเช่าคอนโด

การลงทุนในรูปแบบนี้ ผู้ลงทุนจะซื้อคอนโด แล้วนำมาปล่อยเช่า โดยหวังรายได้แบบ Passive Income หรือ “ค่าเช่า” ในแต่ละเดือน อีกทั้งการปล่อยเช่าคอนโด ยังเป็นรูปแบบการลงทุนที่ได้รับประโยชน์จากภาวะเงินเฟ้ออีกด้วย เนื่องจากสามารถปรับขึ้นค่าเช่าคอนโด ตามเงินเฟ้อได้นั่นเอง 

หากเปรียบเทียบการลงทุนคอนโดระหว่าง “การเก็งกำไร” กับ “การปล่อยเช่าคอนโด” แน่นอนว่าอย่างหลังมักได้รับความนิยมมากกว่า เพราะว่าช่วยให้คนที่ไม่มีเงินก้อน สามารถกู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโด แล้วนำมาปล่อยเช่าต่อ โดยนำเงินค่าเช่ามาผ่อนคอนโดได้

แม้ฟังดูเหมือนง่าย แต่จริง ๆ แล้วการซื้อคอนโดเพื่อนำมาปล่อยเช่าให้มีกำไรนั้น ต้องคำนึงถึงองค์ประกอบหลาย ๆ อย่าง โดยเฉพาะ “ทำเล” ที่เป็นปัจจัยสำคัญแรก ๆ ที่ต้องนำมาพิจารณาก่อนเสมอ หากเราซื้อคอนโดในทำเลที่ดี ก็ย่อมหาผู้เช่าได้ง่ายกว่า สำหรับจุดสังเกตว่าทำเลไหน เป็นทำเลที่ดี อาจดูได้จาก 3 ปัจจัย ดังต่อไปนี้

2.1 ทำเลทอง มีความต้องการสูง

ทำเลแต่ละแห่งมีเอกลักษณ์ไม่เหมือนกัน การเลือกซื้อคอนโดที่ตั้งอยู่บนทำเลทอง มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ก็ย่อมเพิ่มมูลค่าให้กับคอนโดในระยะยาวได้เป็นอย่างดี อย่างเช่น คอนโดแมสซารีน รัชโยธิน ที่ได้ชื่อว่าตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ ทั้งยังเป็น CBD หรือย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ     ที่มีการพัฒนาระบบคมนาคม และเป็นที่ตั้งของสำนักงาน หน่วยงานสำคัญต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง

2.2 การเดินทางที่สะดวก

ใครคิดจะปล่อยเช่าคอนโด ต้องให้ความสำคัญกับเรื่องนี้มาก ๆ ซึ่งแน่นอนว่าการเลือกลงทุนกับคอนโดที่อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า หรือถนนใหญ่ ย่อมเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าคอนโดที่อยู่ท้ายซอยลึก ตัวอย่างทำเลคอนโดที่โดดเด่นในเรื่องการเดินทางสุดแสนจะสะดวก เช่น คอนโดเดนิม ที่อยู่ใกล้กับ BTS หมอชิต และ MRT จตุจักร เชื่อมต่อทุกการเดินทางผ่านถนนเส้นสำคัญหลายสาย ทั้ง ถนนพหลโยธิน และถนนวิภาวดีรังสิต ถือได้ว่าเป็นคอนโดอีกหนึ่งแบรนด์ ที่น่าสนใจไม่แพ้     คอนโด อารีย์ และคอนโด จตุจักรโครงการอื่น ๆ เลย

2.3 สภาพแวดล้อมน่าอยู่

นอกจากการเลือกทำเลทองที่น่าดึงดูด และมีการเดินทางที่สะดวกแล้ว การเลือกทำเลที่มีสภาพแวดล้อมน่าอยู่ก็เป็นสิ่งสำคัญเพราะหากทำเลอยู่ใกล้กับสภาพแวดล้อมที่เต็มไปด้วยมลพิษ ทั้งมลพิษทางเสียง อากาศ น้ำ รวมไปถึงมลพิษที่เกิดจากขยะมูลฝอย ก็อาจทำให้ผู้เช่าคอนโดอยู่อย่างไม่มีความสุข และอาจยกเลิกสัญญากับเราได้ ฉะนั้น หากเราเข้าใจหัวอกผู้เช่า แล้วพยายามเลือกทำเลที่สภาพแวดล้อมเป็นมิตร ก็อาจหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าเดิม และอยู่เช่ากับเราไปนาน ๆ ได้ อย่างเช่น คอนโดบลู สุขุมวิท 89 ที่แม้จะอยู่ใจกลางเมืองก็จริง แต่กลับมีบรรยากาศที่ให้ความรู้สึกสงบ เหมาะกับการพักผ่อนอย่างเต็มที่

และจาก 3 ปัจจัยที่ว่ามานี้ แสดงให้เห็นว่า “ทำเล” มีความสำคัญอย่างยิ่ง ไม่ต่างอะไรจากการติดกระดุมเม็ดแรก หากเราเลือกทำเลผิด แน่นอนว่าการปล่อยเช่าคอนโดก็อาจเป็นเรื่องที่ยากขึ้นกว่าเดิม ฉะนั้น เลือกทำเลดี ย่อมมีชัยไปกว่าครึ่ง..

หลังจากที่เราได้รู้แล้วว่าการลงทุนคอนโดคืออะไร แล้วทำเลแบบไหนเป็นที่ต้องการของผู้เช่า อีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ขาดไม่ได้เลย ก็คือ “วิธีคิดค่าเช่าคอนโด” โดยเราจะต้องคำนวณต้นทุน ทั้งค่าผ่อนต่อเดือน (ในกรณีที่กู้มาซื้อคอนโด), ค่าส่วนกลาง, ค่านายหน้า (กรณีใช้บริการหาผู้เช่าผ่านนายหน้า) ตลอดจนคำนวณผลกำไรจากการปล่อยเช่าให้ได้

โดยวิธีคิดค่าเช่าคอนโด สามารถคิดได้ด้วย 3 วิธีหลัก ๆ ได้แก่

- คิดค่าเช่าเป็นตารางเมตร

วิธีนี้เป็นวิธีคิดค่าเช่าเบื้องต้น ที่เราทำได้ง่าย ๆ ด้วยการเปรียบเทียบกับห้องคอนโดอื่น ๆ ที่มีลักษณะคล้ายกับห้องคอนโดที่เราจะปล่อยเช่า  เช่น ห้องที่เราจะนำมาเปรียบเทียบ เป็น  คอนโด จตุจักร มีขนาดห้อง 30 ตารางเมตร ปล่อยเช่าในราคา 15,000 บาทต่อเดือน ก็จะได้ 15000/30 เท่ากับ 500 บาทต่อตารางเมตร แต่ห้องเช่าของเรามีขนาด 33 ตารางเมตร ก็อาจคำนวณด้วยการเอา 500x33 จึงได้ค่าเช่าเท่ากับ 16,500 บาทต่อเดือน

- คิดค่าเช่าจาก Rental Yield

วิธีนี้จะมีความยุ่งยากกว่าวิธีแรก แต่ค่อนข้างน่าเชื่อถือ เพราะเราจะต้องลงพื้นที่สำรวจคอนโดแต่ละแห่งในย่านนั้น ๆ ว่าคิดค่าเช่าเท่าไหร่ จากนั้นนำมาหาผลตอบแทนค่าเฉลี่ยอีกที และเมื่อได้ค่าเฉลี่ยผลตอบแทนแล้ว จึงค่อยนำมาคำนวณหาอัตราค่าเช่า เช่น คอนโดในย่านแห่งหนึ่ง มี Rental Yield หรือผลตอบแทนค่าเช่าประมาณ 5% ต่อปี เราจะต้องนำราคาห้องที่เราซื้อ มาคูณกับ Rental Yield แล้วหารด้วย 12 เดือน ก็จะสามารถคำนวณหาค่าเช่าในแต่ละเดือนได้ อย่างเช่น ห้องที่เราซื้อมา มีราคา 4.5 ล้านบาท ก็จะได้เป็น (4,500,000 x 5%) /12 เท่ากับ 18,750 บาท

- คิดค่าเช่าจากการเปรียบเทียบโครงการอื่น ที่คล้ายกัน

สำหรับใครที่ไม่อยากเสียเวลาคำนวณหาค่าเช่า ด้วยการอิงขนาดพื้นที่ห้อง และ Rental Yield ก็อยากบอกว่า การเปรียบเทียบระหว่างโครงการของเรา กับคอนโดโครงการอื่น ๆ ก็เป็นอีกวิธีที่ดูน่าสนใจในการกำหนดราคาปล่อยเช่าคอนโด ตัวอย่างเช่น ถ้าคอนโดของเราอยู่ในย่านอารีย์  เราก็ต้องเปรียบเทียบกับคอนโด อารีย์ ทั้งหมด ห้ามเลือกทำเลอื่นนอกเหนือจากทำเลนี้ จากนั้น จึงมาดูที่รายละเอียดต่าง ๆ ของโครงการ ทั้งชื่อเสียงของแบรนด์ ประเภทคอนโด จำนวนยูนิต ระยะเวลาการก่อสร้าง รวมถึงขนาดของส่วนกลาง เป็นต้น เพียงเท่านี้ ก็ทำให้เราตอบตัวเองได้แล้วว่า ควรจะตั้งราคาค่าเช่าเท่าไหร่ ถึงจะเหมาะสม

จะเห็นได้ว่า การปล่อยเช่าคอนโดเป็นอีกหนึ่งช่องทางสร้างรายได้ที่น่าสนใจ เพียงแต่ต้องรู้จักเลือกทำเลที่ดี และรู้วิธีคำนวณหาราคาปล่อยเช่าที่เหมาะสม ที่สำคัญคือคอนโดเป็นสินทรัพย์ที่ไม่เพียงแต่จะสร้างกระแสเงินสดในลักษณะของ “ค่าเช่า” ในแต่ละเดือนเท่านั้น แต่มูลค่าคอนโดที่เราซื้อไว้ยังมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ และความต้องการในอนาคตอีกด้วย

แกรนด์ ยูนิตี้ เรามุ่งมั่นที่จะตอบทุกเหตุผลของการใช้ชีวิต เพื่อให้คุณได้ #ใช้ชีวิตบนเหตุผลของคุณ